De reden dat we als woningbouwvereniging in dit buurtcentrum “’t Zaeltje” investeren is het creëren van cohesie, zegt Huib Zeevenhooven, bestuursvoorzitter van woningbouwvereniging Rosehaghe in Haarlem. Het ontmoetingscentrum maakt een vriendelijke en gezellige indruk en de mensen ook: ze zijn gelijk benieuwd wie dat onbekende verslaggeversgezicht is.
Door Simon Trommel
Het is het bruisend hart van de buurt, vertelt Zeevenhooven enthousiast over het centrum, dat bestaat uit een grote sfeervolle ontmoetingsruimte met een goed uitgeruste keuken. Zestig vrijwilligers zijn er afwisselend in touw en dat is veel: de buurt met het woningbezit van Rosehaghe kent slechts 140 wooneenheden, wat klein is voor een woningbouwvereniging.
Zeevenhooven – in het dagelijks leven executive coach – vindt het belangrijk dat de mensen een plek hebben en elkaar kunnen ontmoeten. Er wordt geklaverjast, wekelijks gekookt, er zijn lezingen, yoga, kunst, zang en vele andere activiteiten. Op vrijdagmiddag is er een buurtborrel. Het bestuur van de woningbouwvereniging, dat ook uit vrijwilligers bestaat, ondersteunt de stichting die ´t Zaeltje runt. Ook hier bestaat het bestuur uit buurtbewoners sinds oktober 2017. Die stichting organiseert en betaalt de kosten en stuurt de bewoners aan die er actief zijn.
Hoewel woningbouwverenigingen door het Rijk sterk beperkt zijn in het investeren in leefbaarheid past dit binnen de kaders van wat toegestaan is, zegt Zeevenhooven. De plek, waar dagelijks allerlei activiteiten zijn, bevordert de cohesie van de buurt die sowieso al hecht is: de meeste bewoners wonen er al tientallen jaren, dertig, veertig jaar is eerder de regel dan de uitzondering. Die cohesie is een voorwaarde om deze vorm van besturen toekomstbestendig te houden. Hierdoor willen buurtbewoners zich inzetten voor de buurt. Deze vorm bestaat al 100 jaar, sinds de oprichting in 1919.
Contact kweekt begrip
Voor de bedrijfsvoering van de vereniging is dat contact met de huurders ook handig, zegt Zeevenhooven. ´Als er geschilderd moet worden kun je toch even delen hoeveel dat kost. Als de bewoners dat weten, dan voelt het meer eigen en letten ze zelfs op of het goed gebeurt. Het is een echte gemeenschap.´
En dat is wat Zeevenhooven graag ziet: community building is belangrijk, dat de bewoners weten wie er allemaal wonen en elkaar ook helpen. Er zijn nu ook straatcoaches om dit contact nog te bevorderen in deze vergrijsde wijk. Om die reden doet Zeevenhooven het bestuurswerk er bij, om te zorgen dat de buurt samenleeft. Er dreigde een fusie met andere corporaties en omdat te voorkomen is hij er in gestapt. Zeevenhooven vindt dat de oude bestuursvorm van de vereniging voort moet bestaan, kleinschalig, overzichtelijk en heel benaderbaar. Dat is de reden dat hij aan de slag ging als bestuursvoorzitter.
En kleine corporaties, verenigingen, kunnen ook hun eigen broek ophouden en zelfs groeien, ondanks de fusies die de afgelopen decennia in corporatieland plaats vonden. Zeevenhooven wijst naar een seniorencomplex aan de overkant. Rond 1900 stond daar een groot landhuis met weilanden er omheen. Het seniorencomplex dat er nu staat, heeft vaag iets van de contouren van dat landhuis. Rosehaghe is in gesprek met een andere corporatie om dit complex over te nemen, zodat het als makkelijke doorstromingsmogelijkheid voor haar oudste bewoners kan dienen. Zo komt de verlaten woning sneller beschikbaar voor gezinnen, in deze overspannen woningmarkt. De oudere bewoners willen verhuizen omdat de ongelijkvloerse woning niet meer past en te veel noodzakelijk comfort mist. Als dat complex is aangeschaft, kunnen die oudere bewoners verhuizen zonder dat ze de buurt moeten verlaten. Bekende voorzieningen blijven dan dichtbij. Grotere corporaties verkopen vaker vastgoed: het geld gebruiken ze om elders weer nieuwe woningen te bouwen.
Er is niet veel geld in de sector
Want geld hebben ze zelf niet zo veel meer, zegt de sector na de grepen in de kas van het Rijk. Eerst werd de vennootschapsbelasting ingevoerd. Toen richtten corporaties hun geldstroom zo in, dat het te betalen bedrag zo klein mogelijk was, zegt Zeevenhooven. ´Want geld dat je daaraan betaalt, is weg. Daar kun je niets meer mee doen.´ Toen bleek dat de vennootschapsbelasting voor Den Haag geen goede manier was om geld af te romen van de corporaties, werd de verhuurderheffing bedacht. Die bestond immers al in de vorm van de Vogelaarheffing.
De verhuurdersheffing is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woningen. Corporaties en ook alle andere verhuurders betalen die heffing over woningen. Hij geldt niet voor woningen in de vrije sector. Bij een hoge WOZ-waarde, zoals in de regio Haarlem, bedraagt de bijdrage aan de schatkist rond de drie maanden van de huur en zo verdwijnt dat geld rechtstreeks van de – vaak armere – sociale huurders via de corporaties op de bankrekening van het ministerie van Financiën.
´Investeer huurdersbelasting in klimaataanpassing´
Een van de argumenten om geld weg te halen bij de corporaties was het op orde brengen van de staatsfinanciën. Nu die op orde zijn, zou je de verhuurderheffing weer kunnen afschaffen, betoogde onderzoeker Cody Hochstenbach (Universiteit van Amsterdam) eerder op buurtenregio. In de Tweede Kamer ontwikkelt zich inmiddels een meerderheid voor het afschaffen van die ´huurdersbelasting´. Het zou volgens Zeevenhooven al fijn zijn als die huurdersbelasting kan worden geïnvesteerd in de klimaataanpassingen van de woningen van Rosehaghe.
´Klimaataanpassing bij rijksmonumenten: 120.000 per woning´
Rosehaghe heeft met die verhuurderheffing overigens niet zo veel meer van doen. Voor rijksmonumenten is de verhuurdersheffing met ingang van 2018 afgeschaft. De woningen van Rosenhaghe zijn sinds 1999 allemaal rijksmonumenten.
Die monumentale status heeft ook een nadeel. De vereniging moet fors in de buidel tasten voor de klimaataanpassingen en voor rijksmonumenten gelden strenge regels en dat leidt tot hoge kosten. Het gaat om woningen zonder spouwmuur, steens gebouwd, gehorig, tochtig, kouwelijk en van oorsprong zonder badkamer.
Gemiddeld betekent de klimaaraanpassing een kostenpost van 120.000 euro per woning. Die klimaatupgrade krijgen ze bij een mutatie, na een bewoningsduur van gemiddeld veertig jaar. De plannen: isolatie aan de binnenkant van de buitenmuren, geluidsisolatie tussen de woningen, vloerisolatie, en in de badkamer komen voorzieningen om het vocht te kunnen verwerken.
Het geld dat Rosehaghe overhield nadat de verhuurderheffing voor de vereniging verviel, is direct geïnvesteerd in 1120 zonnepanelen voor alle woningen. Daarmee wekt de buurt haar eigen stroom op en bewoners die meedoen, betalen circa 30 procent minder voor hun stroom via Rosehaghe dan bij een regulier energiebedrijf.
Zeevenhooven snapt overigens weinig van de redenering van Kees Van Nieuwamerongen, directeur van de Autoriteit Woningcorporaties die namens de overheid toezicht op de sector houdt. Die beweerde dat de belastingdruk geen relatie heeft met de achterstanden die corporaties hebben bij het bouwen. De corporaties maken maar 62 procent van hun investeringsvoornemens waar.
Zeevenhooven brengt daar tegenin dat met het teruglopen van de verdiencapaciteit ook de mogelijkheid om te lenen afneemt.
Hij legt uit dat geld lenen de basis is voor het bouwen van nieuwe woningen. Corporaties lenen geld om te bouwen, investeren, want zij zijn ‘steen’rijk. Er is vermogen, maar dat zit in de woningen. Maar de rente moet uit de verdiencapaciteit komen en die neemt af, door onder meer de verhuurderheffing, een grote brok in de jaarlijkse kasstroom. ´Dus zijn de corporaties voorzichtig met uitgeven omdat er nog zoveel verplichtingen komen, zoals dat alle woningen een veel hoger energielabel in 10 jaar zullen moeten krijgen.´
Zeevenhooven: ´Het jaarlijkse huishoudboekje is een balanceeract om zo veel mogelijk winst te drukken door kosten te maken. Terechte kosten, wat een lage vennootschapsbelasting tot gevolg heeft met het doel zoveel geld over te houden dat het Rijk de corporatie nog gezond acht om de rente op de schulden terug te betalen. Tegelijkertijd ligt het ministerie van Financiën ook nog hieraan te trekken met de jaarlijkse kostenpost, de verhuurderheffing, een ware Houdini-act.´
Regels in de weg
Overigens ligt er nog veel meer geld op de plank. Dat geld is voor middenhuurwoningen, met een huur tussen de 800 en 1100 euro. Vroeger bouwden corporaties die om de sociale huurwoningen deels mee te bekostigen. Maar middenhuurwoningen mogen in principe niet meer worden gebouwd door corporaties na 1 juli 2015. Den Haag wilde dat ze zich op kernactiviteiten gingen concentreren, want het bouwen in de middenhuur was volgens toenmalig minister Stef Blok van binnenlandse zaken concurrentievervalsing.
Het resultaat is een schreeuwend tekort in dit segment. De markt is niet in het gat gesprongen, zoals verwacht werd. In 2018 waren er 373 gebouwd, terwijl er circa 9 miljard op de plank ligt. Dat komt weer door een andere regel: gemeenten moeten van Den Haag eerst onderzoeken of een marktpartij middenhuurwoningen wil bouwen voordat een corporatie dat mag doen. Daardoor lopen ze vast in procedures want het geeft planningsonzekerheid. Aan die problematiek wil het kabinet ook wat gaan doen, waarschijnlijk dit jaar nog. Conclusie: wettelijke belemmeringen en de verhuurderheffing zitten de corporaties in de weg.
Beleid volkshuisvesting ´lastig´
Beleid op huisvesting is lastig, heel lastig vindt Zeevenhooven. ´Vooral de woningwet uit 2015 is te ver doorgeschoten in protocollen, wellicht te begrijpen tegen de achtergrond van alle schandalen bij grote en enkele middelgrote corporaties.´
Zeevenhooven: ´Het besturen van een corporatie is geen “rocket science” zei minister Stef Blok al eens om de ambities van de directeuren te temperen, helemaal terecht, doch de woningwet heeft dat wel voor elkaar gekregen. Om aan de wettelijke eisen te voldoen moet je heel goed beslagen ten ijs komen, niets mis mee, maar tegelijkertijd wat draagt dit bij aan een goed functionerende sector? Dat is nu al een aantal jaren het gesprek onder directeuren, dat onder elkaar gevoerd wordt. Het goede is dat de scherpe discussie de sector beter maakt zeker, toch mag het gesprek nog verder uit de sfeer van ´de oude boef en de politieagent’.´
Er zijn aan de wetgeving ook goede onderdelen, vindt Zeevenhooven. ´Dat we in gesprek moeten met de gemeente om prestatieakkoorden af te spreken, om te praten over woningtoewijzing, inkomen en verschillende doelgroepen, bijvoorbeeld.´ Juist bij een kleine corporatie als Rosehaghe gaat dat goed: Zeevenhooven kent van iedere huurder de naam en de gezinssamenstelling. ´Wat wel jammer is, is dat het woningtoewijzingssysteem in Haarlem lacunes kent. Als iemand een koophuis heeft en toch ingeschreven staat als woningzoekende kan die persoon na een jaar of 16 zo een huurwoning krijgen. Terwijl andere mensen vaak lang zoeken. Dat kan eerlijker´, meent Zeevenhooven.
