Verbeteren particuliere woonvoorraad in kwetsbare wijken is lastig

Dag van de stad, Heerlen

De Dag van de Stad werd 1 november jl. voor de vijfde keer georganiseerd. Dit keer was Heerlen de stad to be. Ik maakte voor het eerst kennis met dit evenement in 2019 in Den Haag. Het viel me op dat #wonen toen niet op de agenda stond.

Door Chris Zeevenhooven

Maar nu in Heerlen is er een gesprekstafel over woningen in kwetsbare wijken (krachtwijken, aandachtswijken ooit achterstandswijken). De eerste spreker was good old Jan Gehl (85). De stedenbouwkundige met sociologische blik was de moeite van de reis al meer dan waard. Hij leert dat steden leefbaar worden door openbare ruimten mooier en aantrekkelijk te maken voor fietsers en wandelaars. Een wandeling door het centrum van Heerlen is daarmee in schril contrast. Heerlen is dramatisch aangetast door de mijnsluitingen en verkeerde plannen om het tij te keren. Het stationsgebied, genaamd Maankwartier, is daarop een uitzondering. Het is ontwikkeld met tomeloze inzet van kunstenaar Michel Huisman. Het Maankwartier is een parel in Heerlen, maar het moet nog een beetje landen in de stad en verbinding krijgen met het centrum. Ook daar werkt Huisman aan met behulp van vrijwilligers om gevels in goede staat terug te brengen. Veel stationsgebieden in Nederland, die vooral commercieel ontwikkeld zijn, kunnen hier een voorbeeld aan nemen.

Maar ik was gekomen om mee te praten aan de tafel over “wonen” en specifiek over het verbeteren van de particuliere woonvoorraad in kwetsbare wijken. Door middel van het Volkshuisvestingsfonds heeft minister Ollogren nieuw beleid gemaakt op het onderdeel ‘wonen’. Gemeenten konden projecten indienen om problemen in kwetsbare wijken aan te pakken met de bedoeling die binnen een korte periode te realiseren. Aandacht voor de particuliere woningvoorraad in die gebieden staat daarin centraal en dan met name wat betreft duurzaamheid en energietransitie.

Wel plannen maar nog geen uitvoering

Gemeenten zijn enthousiast aan de slag gegaan om plannen te maken en in te dienen. Alles moest op korte termijn aangeleverd worden dus de consultatie van bewoners heeft niet de hoogste prioriteit gehad. Het lukte om kaartbeelden te maken van de rode hotspots waar het moet gaan gebeuren. Maar toen het geld kwam en vooral de beperkte periode om het uit te voeren blijkt dat menskracht slecht te organiseren is. Voor de lokale politiek heeft het geen prioriteit. Wethouders knippen liever een lintje door van een nieuwbouwproject. De bestaande woningvoorraad is enorm groot dus je zou anders verwachten, zeker met de grote energietransitie die er aan komt. Bewoners met een eigen huis en kleine beurs hebben niet het spaargeld om met de verduurzaming aan de slag te gaan. De notie van de aanpak is goed gekozen, alleen deze aanpak vraagt wel bijsturing. Dat leer ik tijdens de bijeenkomst.

Een winkel in de wijk om burgers te betrekken.

Het belang van het verduurzamen van woningen wordt in theorie onderkend, maar omdat het minder sexy is voor bestuurders en het proces moeizaam  gaat, lijkt het onhaalbaar om in twee jaar tijd het geld weg te zetten. Het gaat in een aantal gemeenten om een aanzienlijk bedrag en het zou jammer zijn als het geld teruggestort moet worden. Het blijkt een probleem te zijn om de eigenaren van de woningen te bereiken, terwijl er snelheid moet zijn in de uitvoering. De doelgroep heeft niet het grootste vertrouwen in de overheid mede door overheidsaffaires. Het spreekwoord zegt “vertrouwen komt te voet en gaat te paard”. Om die doelgroep te bereiken is geduld en doorzetten nodig, maar misschien ook steunpunten in de rode gebieden op de kaart, waar bewoners in contact kunnen komen met een medewerker van de gemeente. Misschien een idee om de wijkwinkel op een goede plek nieuw leven in te blazen? Op die manier kunnen er ook andere problemen bespreekbaar worden en is er een kans om sneller actie te ondernemen, te verbinden en erger te voorkomen. Aan tafel werd duidelijk dat de termijn van uitvoering opgerekt zou moeten worden en dat het fonds structureler van aard zou moeten zijn, zodat een gemeente beter kan plannen met menskracht, middelen en het betrekken van de doelgroep.

Aandacht voor de VVE, de vereniging van eigenaren

In één van de vier grote steden ligt een enorme opgave omdat er veel en versnipperd particulier woningbezit is met een zeer gemêleerde groep bewoners. Daarnaast zijn er ook particuliere verhuurders die de woningmarkt hebben gevonden als verdien- en beleggingsmodel.  Eén van de manieren om toch wat meer massa te maken in de aanpak is het aandacht geven aan de VVE, de vereniging van eigenaren. De Rijksoverheid geeft helder aan wat de VVE is. Maar in de praktijk is het weerbarstig door de verschillende eigenaren, de verschillende belangen en de maat van de VVE. Soms zijn er meerdere VVE’s  per woonblok. Dan is één tegenstander genoeg om processen te slopen. Met het aanbod vanuit het Volkshuisvestingsfonds om te faciliteren onder de voorwaarde van  één VVE per woonblok kan er meer bereikt worden. Eigenaren kunnen beter betrokken en  actief worden door eigen vaardigheden in te zetten en daarmee kosten te besparen. Bovendien kunnen er door de schaalvoordelen betere plannen gemaakt worden. Ook dan is er een lange weg te gaan, omdat mensen in eerste instantie verleid moeten worden om mee te doen. Die aanpak duurt langer dan de twee jaar die er nu voor staat. Er werd een termijn van minstens vier jaar genoemd en liefst met een structureel karakter.

De woningcorporatie zou een goede partner zijn.

In de wijken waar het Volkshuisvestingsfonds wordt ingezet, staan ook veel woningen en complexen van woningcorporaties. Zij hebben te maken met hetzelfde vraagstuk van het verduurzamen van het woningbezit. Het zou een aanpak kunnen zijn om samen op te werken en daarmee echt meters te maken. Dat vraagt overleg en afspraken en ook transparante schaalvoordelen voor de particuliere woningbezitter. Met het Volkshuisvestingsfonds kunnen die trajecten opgestart en aantrekkelijk gemaakt worden. Dan zal de regering een andere houding naar de woningcorporaties moeten aannemen. De maatregelen die voortvloeien uit de woningwet van 2015 hebben er diep ingehakt en het vertrouwen en de energie bij die maatschappelijke organisaties weggenomen.

Volkshuisvestingsfonds voor de nieuwe regering

Het Volkshuisvestingsfonds is een goede eerste stap van de minister van wonen (BZK), maar vraagt verdieping en verbetering om tot een succes te komen. Verleng de periode van uitvoering, maak het  structureel voor meer perioden en werk samen met partijen die in de gebieden actief zijn. Geef die partijen ruimte om samenwerken lonend te maken. De nieuwe regering, met een minister van Wonen is straks aan zet.