Nederland verkeert in een wooncrisis: 300.000 woningen zijn er te kort, de verpleegkundige – waarvoor we massaal hebben geapplaudisseerd – en de onderwijzer kunnen eigenlijk nergens een woning vinden en in Amsterdam al helemaal niet; de reden: gebrek aan betaalbare woonruimte. ´De woningmarkt is failliet´, zegt Laurens Ivens (SP), wethouder wonen van Amsterdam.
door Simon Trommel / @trommeltweets
Om dat tij te keren, wil Ivens – naast wethouder ook Lid van de bestuurlijke commissie Ruimte Wonen en Milieu van de VNG – vooral meer grip op de prijzen van de bestaande woningvoorraad. Het probleem: als in Amsterdam een huurder uit een middenhuurwoning vertrekt, van 800 euro, dan gaat die gelijk naar 1.500 euro zonder dat Amsterdam daar iets aan kan doen. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken vindt dat best, want ze beweegt niet mee, hoe hard de Tweede en Eerste Kamers ook roepen dat het anders moet, met dreigende moties van afkeuring.
Tegen dat tekort van 300.000 woningen in Nederland – zelfs in het Gelderse Duiven trok een corporatiewoning vorig jaar 800 geïnteresseerden – staat een weinig imposante nieuwbouwscore van nog geen 400 woningen die door corporaties in het middensegment in 2019, zijn gebouwd in Nederland. Voor Amsterdam zijn het er 140 in 2019 en 71 waarmee in 2019 gestart is met de bouw, laat de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties weten. Minder dan een druppel op een gloeiende plaat.
Tegelijk bouwt Amsterdam volop. 8.400 woningen in 2015 en 2018. In 2019 7.125 permanente huizen en 116 tijdelijke huizen. In totaal is er de afgelopen twee jaar begonnen met de bouw van 15.764 huizen. Amsterdam heeft er in de afgelopen 6 jaar een stad als Hilversum of Amstelveen bij gebouwd.
Amsterdam: grip op prijzen middenhuursector
En hier houdt het niet op, ook niet in de economische crisis waar we door COVID-19 in terecht zijn gekomen, is de verwachting van Ivens. Amsterdam wil tot 2025 de bouw starten van 52.500 woningen, de planvoorraad bestaat uit 57.178 woningen, waarvan er 62 procent in de betaalbare categorie moeten worden gebouwd, sociale woningbouw en middenhuur. Met de investeerders die middenhuurwoningen bouwen, heeft Ivens de afspraak dat die voor 25 jaar in de middenhuur blijven. Maar het probleem blijft de bestaande woningvoorraad: als er niets gedaan wordt aan de aanvangshuren, dan schieten die –nu nog betaalbare woningen- bij nieuwe huurders direct door naar het dure segment. En daar valt niet tegenop te bouwen.
Ivens vindt dat er goed nagedacht moet worden over de prijzen van de bestaande woningvoorraad. Sterker, er wordt soms gesproken over meer regionale regie op de woningmarkt. Ivens vindt dat gemeenten in dat geval de volledige regie over de woningmarkt zouden moeten krijgen, inclusief de prijs van de middenhuurwoning. Als het Rijk de regie houdt dan zou het Rijk met D66-minister Ollongren voorop de werkelijke noden in het land moeten aanpakken, vindt hij.
Corporaties mogen niet voor de onderwijzer bouwen
Corporaties kunnen niet bouwen voor de onderwijzer. Corporaties mogen nauwelijks bouwen in het middensegment, waarmee ze vroeger de bouw van sociale huurwoningen financierden. Als ze dat willen, dan moet er van het Rijk eerst onderzocht worden of de markt dat misschien ook wil en dan moet een marktpartij bouwen. Die toets kost veel tijd en geeft veel onzekerheid in de planning, wat corporaties al ontmoedigt. Met als gevolg dat het tekort aan woningen nijpend wordt. Want mensen stromen dan ook niet meer door vanuit sociale huur naar de middensegmentwoningen.
Tegelijk kunnen de middeninkomens ook geen sociale huurwoning vinden. In Nederland krijg je die tot een inkomen van 41.000 euro (als je alleenstaande bent moet dat nog lager worden), de schuld van de EU, zegt Den Haag, terwijl zelfs de rechter heeft bepaald dat Den Haag zelf die inkomensgrens zo laag heeft gezet. In Wenen is de inkomensgrens ongeveer 80.000 euro.
Meer daklozen
Wel loopt het aantal daklozen op: dat verdubbelde sinds 2009 tot 40.000. Het kabinet doet daar nu wat aan, door gemeenten te dwingen 10.000 daklozen van straat te halen. Het kabinet stelt daar voor 43 centrumgemeenten 200 miljoen voor beschikbaar tot eind volgend jaar. Een druppel op een gloeiende plaat want het geld moeten de 43 gemeenten verdelen. Amsterdam maakt zich daar grote zorgen om: structurele problemen vragen om structurele oplossingen, vindt de stad. Het grootste aantal daklozen is in de G-4 gemeenten te vinden. En hoe het na 2021 moet, is onduidelijk.
Kostendelersnorm
Er zit nog een venijnige angel in die hele kwestie. Als je geen huis hebt en op de bank slaapt bij iemand met een uitkering, dan wordt die uitkering gekort: de kostendelersnorm. Dat betekent dat mensen zonder huis nog verder door dit overheidsbeleid in het nauw worden gedrukt. Voor Ivens betekent het een gruwel, dat Amsterdam niet de solidaire stad mag zijn, die het graag wil zijn.
Armste huurders betalen gemiddeld 840 euro aan verhuurderheffing
En dan is er nog de enorme belastingdruk bij corporaties vanwege de verhuurderheffing. Die verhuurderheffing draagt eraan bij dat de helft van de Amsterdamse corporaties bij ongewijzigd beleid in de financiële problemen komt.
Door de verhuurderheffing die in 2013 is ingevoerd dragen corporaties tot 2023 maar liefst 16 miljard af aan de schatkist. Circa drie maanden huuropbrengst gaat naar de schatkist en gemiddeld is de huur 840 euro per jaar hoger door de verhuurderheffing, becijferden Companen en Thésor voor de VNG, Woonbond en Aedes. Alleen de woningcorporaties, de sociale verhuurders, betalen die belasting.
Daarnaast betalen de corporaties vennootschapsbelasting, in Amsterdam alleen al een bedrag tussen de 30 en de 40 miljoen, zegt de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties. Ook kunnen ze minder rente aftrekken, wat de belastingdruk ook verhoogt.
Voor de Amsterdamse corporaties betekent dat: er is al 1 miljard naar de schatkist gegaan en dat scheelt 6000 betaalbare woningen die ze in Amsterdam hadden kunnen bouwen en daar hadden ook kwetsbare groepen daklozen mee kunnen worden geholpen. De corporaties kunnen door de problemen dus minder investeren in nieuwbouw. Wethouder Ivens zegt dat hij geen nieuwe woonwijken wil ontwikkelen zonder betaalbare woningen.
Onderhoud staat ook onder druk: honderden vragen en klachten komen daarover per jaar binnen bij de Amsterdamse stichting !WOON, zegt Gert-Jan Bakker, bijvoorbeeld over de traditionele schimmelwoningen.
Leefbaarheid
Corporaties mogen ook niet meer in leefbaarheid investeren. Tegelijk lijkt dat hard nodig: niet alleen het aantal mensen in een sociale huurwoning dat betalingsproblemen heeft, groeit en niet alleen veel mensen wonen te duur, een groeiend aantal sociale huurders heeft ook andere problemen. Dat veroorzaakt grote problemen in wijken. ´We investeren daarom in ontwikkelbuurten´, zegt Laurens Ivens. Die ontwikkelbuurten liggen in Noord, Zuidoost, en Nieuw-West.
Welke aanpak er voor die wijken moet komen, verschilt per buurt. Vast staat wel dat het een mix is van de openbare ruimte, inzet van welzijnswerk, bouwen en leefbaarheidsinvesteringen.
Corporaties mogen echter nauwelijks in leefbaarheid investeren. De gemeente Amsterdam krijgt geen leefbaarheidsbudgetten van het Rijk en iemand moet het doen, zegt Ivens. Dat roept gelijk de vraag op naar de rol die corporaties zouden moeten hebben. Als het aan Ivens ligt, beperkt die zich tot het bieden van betaalbaar wonen en wat leefbaarheidsinvesteringen.
Corporaties zijn kopje kleiner gemaakt
De corporaties zijn dus door Haags beleid vakkundig een kopje kleiner gemaakt. Sommigen deden ook gekke dingen, zoals de Maserati van een voormalig corporatiedirecteur van Rochdale, een verliesgevend hotel op de SS Rotterdam (door Woonbron) of riskante rentederivatenbeleggingen (door Vestia), waardoor huurders, corporaties en het Rijk miljarden moesten bijpassen. ´Maar dat doen ze niet meer´, zegt Ivens.
Die schandalen gaven de meeste Nederlandse politieke partijen overigens wel een stok om de hond te slaan en corporaties een kopje kleiner te maken. Die schandalen bepaalden het beeld van de politiek, zei PvdA-europarlementariër Agnes Jongerius vorig jaar. Onlangs zei de historicus Wouter Beekers, directeur van het wetenschappelijk instituut van de ChristenUnie tegen De Correspondent dat de hele sector gemangeld werd door drie schandalen, terwijl de meeste corporaties het goed deden. Onderzoeker Cody Hochstenbach sprak van een aanval van de hele Nederlandse politiek, van links tot rechts, op de corporaties.
Woningnood: negatieve werking Rijksbeleid
Waarom de onderwijzer of de verpleegkundige geen huis meer kunnen vinden, is dan ook duidelijk. Het zijn negatieve werkingen van Rijksbeleid. Het is de vraag hoe de politieke partijen in hun verkiezingsprogramma´s omgaan met die politieke erfenis: een dubbel aantal daklozen, mensen die geen huis kunnen vinden of kunnen betalen zoals in Amsterdam, waar je vooral een huis kunt vinden als je veel geld hebt.
