Waarom de nieuwe woningwet leidt tot huurdersbelasting en hogere huren

De corporatiehuurder betaalt drie maanden huur als ‘belasting’

Sociale huurwoningen in de verkoop.


De woningwet van 2015 zette buurten en huurders verder op achterstand. Dat zeggen bestuurders Fons Köster van Van Alckmaer voor Wonen uit Alkmaar en Bram Lipsch van Jutphaas Wonen uit Nieuwegein. De wet leidt tot hogere huren, meer woningschaarste en minder investeringen in de leefbaarheid van buurten, vinden zij. De Tweede Kamer evalueert die woningwet binnenkort, maar die evaluatie wordt keer op keer uitgesteld. ‘Den Haag luistert niet’, zeggen de directeuren die ook bestuurslid zijn van het Platform voor Kleine en Middelgrote Woningcorporaties.

Door Simon Trommel

Verhuurdersheffing is huurdersbelasting
Gevolg van de woningwet is dat huurders van woningcorporaties een belastingheffing betalen voor hun huis. Meer dan drie maanden huur verdwijnen zo in de staatskas. Die belasting heet Verhuurdersheffing en verdwijnt in de algemene middelen. Het is dus eigenlijk gewoon een huurdersbelasting en zo noemde Lipsch het ook in zijn huurdersblad: huurdersbelasting. Omdat het crisis was en omdat het om een tijdelijke maatregel ging, hebben de corporaties zich nauwelijks verzet tegen die belasting. ‘Iedereen moest zijn steentje bijdragen’, zegt Köster. Meer dan 3 miljard euro per jaar brengen de huurders straks in 2021 op. Ter vergelijking: huizenkopers krijgen fiscale subsidie door aftrek van de hypotheekrente en huurders in de vrije sector betalen geen huurdersbelasting.

Rijk wilde geld afromen van corporaties
Die belasting is van links tot rechts ondersteund. Vanaf de jaren tachtig speelde het Rijk al met de gedachte geld af te romen van de corporaties. Toen Ella Vogelaar (PvdA) bedacht dat corporaties verplicht moesten investeren in leefbaarheid in Vogelaarwijken – iets wat de meesten al deden – was de stap naar de Verhuurdersheffing gezet. Later is die bijdrage omgedoopt tot Verhuurdersheffing voor de algemene middelen van het Rijk.
Die belastingheffing leidde direct tot minder woningbouw en daardoor meer krapte op de woningmarkt. De woningnood die zo groeide, kwam ook door een regel in de wet dat corporaties geen dure woningen meer mogen bouwen om goedkope woningen te financieren. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot zo’n 100.000 mensen die noodgedwongen in vakantieparken wonen. Maar er belanden ook steeds meer mensen op straat. Het aantal daklozen is de afgelopen periode met 70 procent toegenomen. Onderzoeker Cody Hochstenbach (UvA) zegt dat die groei van het aantal daklozen mede komt doordat een betaalbare woning voor steeds meer mensen onbereikbaar wordt. VVD-Kamerlid Koerhuis hield als doekje voor het bloeden een pleidooi voor 15.000 flexwoningen. Iets wat Hochstenbach op twitter cynisch noemde, vanwege het feit dat de VVD zelf voorop loopt in de afbraak van de sociale huursector. Het aantal huisuitzettingen is bij Jutphaas Wonen niet echt toegenomen: de corporatie is al lang actief in het vroegtijdig aanpakken van huurachterstanden, zegt Lipsch. ‘Wat we wel zien is dat de problemen van mensen die overlast veroorzaken, toenemen.’ Volgens Hochstenbach is het aantal corporatiehuurders dat kampt met problemen gestegen van 12 procent naar 45 procent.

Minder aandacht voor leefbaarheid, meer bureaucratie
Het volgende probleem: investeren in leefbaarheid in de buurt mogen de corporaties nauwelijks meer. Wat ze wel mogen doen, moet tot op drie cijfers achter de komma verantwoord worden, zegt Köster. ‘Het zijn ultimieme bureaucratische toestanden, waarbij alle extra inzet die wij moeten plegen op verantwoording direct ten koste gaat op inzet in de wijken van bijvoorbeeld sociaal beheer’ Tegelijk heeft de minister zich uitgelaten over de buurtbarbecue: de minister ziet dat niet zitten. Voor de corporaties is dat een ongekende Haagse bemoeizucht. Köster: als je zo diep in onze bedrijfsvoering wilt zitten, zou ik zeggen: kom hier op mijn stoel zitten. Als wij vinden dat een buurtbarbecue aantoonbaar een goed middel is voor de sociale cohesie dan doen we dat gewoon.’

En de regeldruk wrikt op meer plaatsen in de bedrijfsvoering, zoals de gegevens van de inkomens van de huurders die de corporaties moeten verzamelen, in verband met de inkomensgrens: om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen mag het inkomen niet meer zijn dan 41.000 euro.

Brede visie volkshuisvesting broodnodig
Volgens de corporatiedirecteuren is het Haagse beleid visieloos. Voor eenpersoonshuishoudens wordt de inkomensgrens verlaagd (terwijl bijna 80% van de woningzoekenden alleenstaand is) zodat ze sneller naar een woning buiten de corporaties moeten zoeken.

Dat helpt volgens Köster niet mee om de druk op het lage middensegment, waar ook grote schaarste heerst, omdat de markt die woningen nauwelijks bouwt, te verlichten. PvdA-Europarlementariër Agnes Jongerius luidde ook al de noodklok: voor de leraar, de verpleegkundige en de politieagent is eigenlijk geen plek meer in Utrecht of Amsterdam.

Den Haag moet meer kijken naar regionale verschillen Maar tegelijkertijd lopen de corporaties vast op lokale besturen. Köster: ‘Als er in het middensegment gebouwd wordt, dat ongeveer eindigt bij 1000 euro huur, dan weet ik wel hoe duur die woningen worden bij commerciele partijen. Dat wordt 975 euro. Terwijl er juist een schreeuwend gebrek is aan woningen in de lage middendure huur tussen 720 en 850 euro.

De corporaties kijken wel naar regionale oplossingen voor hun bouwprobleem, bijvoorbeeld een goedkopere grondprijs voor sociale huurwoningen. Maar dat biedt niet overal oplossingen. In Nieuwegein regeert een VVD-college. Die partij verwacht van de markt veel heil. Lipsch: ‘Als het dan om sociale huur gaat, denken ze dat een marktpartij die ook kan bouwen. Maar de gemeente doet dat zonder programma van eisen, dus wat voor woningen je dan krijgt, is onbekend.’ De markt heeft sowieso een andere missie. Maximaal redelijke huur heet daar maximaal toegestane huur. Wat betekent dat ze vaak duurder worden. Köster noemt als voorbeeld de monumentale panden in de binnenstad van Alkmaar. Met gemak kunnen daarvoor hoge prijzen worden gevraagd. Maar Alckmaer voor Wonen doet dat niet, omdat menging van inkomens in buurten goed is en nog niet zo lang geleden staand beleid. ‘Alkmaar moet niet worden zoals Londen waar je een ton aan inkomen nodig hebt om een huis te huren.’
Het kabinet moet nu echt met een samenhangende visie komen op het gebied van wonen en mobiliteit, zegt Köster.

Het is jammer dat de Tweede Kamer van links tot rechts dat niet ziet, vinden de corporatiedirecteuren. ‘Den Haag’ zou kunnen helpen door het geld van de huurdersbelasting – die volgens de corporatiedirecteuren alleen van huurders van corporaties wordt geëist – zou investeren in het verduurzamen van woningen en andere maatregelen in de sector. Verder hopen ze op minder knellende regelzucht uit Den Haag. Of dat na de evaluatie wordt verwacht? Koster: ‘Eerst zien en dan geloven!’

Het kabinet heeft inmiddels wel geld beloofd. Lipsch: ‘Dat is een goede eerste stap maar gaat nog niet ver genoeg. Het toont wel aan dat “Wonen” hoog op de politieke agenda staat en dat er bij een aantal partijen een verandering in het denken op gang is gekomen.’ Köster: ‘Als het geld maar gaat naar de lage middendure huur. Daarbij blijft helaas de huurdersbelasting in stand, een gemiste kans.’