Over een paar maanden besluit de gemeenteraad over het bestemmingsplan voor Stadsblokken-Meinerswijk. Houdt projectontwikkelaar Kondor Wessels Projecten zich aan de afspraken waar een ruime meerderheid van de kiezers eind 2016 tijdens het referendum voor stemde?
In een serie artikelen worden de onderdelen uit het bestemmingsplan tegen het licht gehouden. In dit artikel: de plannen voor Meinerseiland.
Door: Patrick Arink
Wie vanaf Museum Arnhem naar de overkant van de Rijn kijkt, ziet daar de verouderde steenfabriek staan. De blauw-witte daken van de bedrijfsloodsen torenen uit boven de omgeving en domineren het landschap.
Het is op dit vervallen fabrieksterrein dat de grootste metamorfose uit de plannen voor Stadsblokken-Meinerswijk zal plaatsvinden. Het grootste gedeelte van de steenfabriek gaat tegen de vlakte. Daarvoor in de plaats komt een schiereiland met vrijstaande, Scandinavische huizen, verscholen in een bos.
Rivierduinen
Het schiereiland in Meinerswijk ontstaat door het graven van een nevengeul. Deze geul begint ten westen van de Meginhardweg en loopt door tot aan de plas van Bruil en van daaruit weer door naar de Rijn.
De nevengeul heeft meerdere voordelen. Allereerst zorgt de nevengeul voor een verlaging van het waterpeil in de Rijn, waarmee voldaan wordt aan een belangrijke voorwaarde van Rijkswaterstaat.
Daarnaast wordt de grond uit de nevengeul gebruikt om het bestaande bedrijventerrein op te hogen met gemiddeld enkele meters. Dat gebeurt echter op een glooiende manier, waardoor een natuurlijk reliëf ontstaat met hogere en lagere delen.
Het terrein ligt nu al op hoger gelegen grond die bij hoogwater niet overstroomt. Vanzelfsprekend zorgt een verdere verhoging ervoor dat de bewoners zelfs in de meest extreme situatie droge voeten houden.
De grond uit de nevengeul wordt ook gebruikt om rivierduinen te creëren. Enkele eeuwen geleden waren rivierduinen nog een gebruikelijk onderdeel van het rivierenlandschap. Sommige rivierduinen werden wel tien meter hoog. Door de strakke indeling van het landschap zijn veel rivierduinen in de loop der tijden verdwenen. In Meinerswijk keert dat echter weer terug.
De hogere en lagere delen op Meinerseiland moeten er ook voor zorgen dat bewoners en recreanten elkaar niet in de weg zitten. Fiets- en wandelpaden zijn in de lager gelegen gebieden gepland. De woningen komen op de hoger gelegen delen van het gebied.
Bos
Ten tijde van het referendum verzekerde Kondor Wessels Projecten dat zij de woningen in Meinerswijk niet boven de boomhoogte wil laten uitkomen. Uit de tekst van het bestemmingsplan blijkt dat het menens is met die opmerking.
In de plannen krijgt Meinerseiland open oevers, maar de hoger gelegen delen van het terrein moeten dicht bebost worden. En juist in dat bos en aan de bosrand zijn woningen gepland. Doordat de woningen hoger liggen dan de omgeving hebben de nieuwe bewoners straks een prachtig uitzicht over de Rijn en Meinerswijk.
In het uitwerkingskader werd vastgelegd dat de gemiddeld bouwhoogte in Meinerswijk 7 meter bedraagt. In principe betekent dit dat er zowel flink hoger als lager dan 7 meter gebouwd mag worden, zolang het totale gemiddelde maar op 7 meter zit. In het bestemmingsplan staat echter dat de hoogste woningen in Meinerswijk niet hoger dan 7,5 meter zullen worden.
Daarmee staat in het bestemmingsplan wat eerder al beloofd werd: de bebouwing blijft onder de boomkruinen.
Tenminste: op den duur. Want dit bos moet nog wel even aangelegd worden. Dat gebeurt wanneer de fabriekshallen gesloopt zijn en het terrein is opgehoogd met grond uit de nevengeul. Het ziet er dus naar uit dat het nog een aantal jaren zal duren voor Meinerseiland er van een afstandje inderdaad uit ziet als een bos.
Bij de aanleg van dit bos willen de plannenmakers een combinatie maken tussen hardhout en zachtere soorten die snel groeien. Daardoor moet het gebied er zo snel mogelijk bebost uit gaan zien.
Bij de aanleg van dit bos willen de plannenmakers een combinatie maken tussen hardhout en zachtere soorten die snel groeien. Daardoor moet het gebied er zo snel mogelijk bebost uit gaan zien.
Overzicht Meinerseiland: Nu nog een vervallen bedrijventerrein. Straks een groen schiereiland met ruimte voor wonen, cultuur en recreatie
Hout
De unieke locatie leent zich bij uitstek voor het realiseren van woningen in het hoogste segment. Maar hoewel er nog geen ontwerp is voor de woningen, hoeven we in Meinerswijk geen patserige villa’s verwachten.
“Belangrijk voor de bebouwing op Meinerseiland is de ondergeschiktheid aan het natuurlijke karakter”, stond al in het Masterplan.
Hout wordt het hoofdmateriaal van de woningen in Meinerswijk. Het moet, in de ronkende woorden van de projectontwikkelaar, zorgen voor “een ongedwongen sfeer van lodges zoals we die kennen van Scandinavische merengebieden”.
Onduidelijkheid is er nog over de buitenruimte bij de woningen op Meinerseiland. Het is nog altijd onzeker hoe de eigendomsgrenzen rondom de huizen liggen. Dit wordt in de toekomst nader uitgewerkt. Dan moet ook duidelijk worden wie het beheer van de buitenruimte rond de woningen op Meinerseiland voor zijn rekening neemt: de bewoners of de gemeente Arnhem.
De nieuwe bewoners krijgen Meinerswijk als hun achtertuin en het is niet de bedoeling dat zij zelf gazons en zwembaden rond hun huis aan gaan leggen. “Functie is natuur en niet tuin”, staat in de plannen te lezen.
In hoeverre de nieuwe bewoners zich daaraan gaan houden zal de toekomst moeten uitwijzen.
In totaal worden er op het terrein maximaal tachtig woningen gerealiseerd met een totale vloeroppervlakte van 8.000 vierkante meter. Een paar gebouwen van de voormalige steenfabriek blijven staan. Deze oude gebouwen, 2.000 vierkante meter groot, krijgen een culturele of maatschappelijke functie.
Samen komt het totale vloeroppervlakte aan bebouwing daarmee op 10.000 vierkante meter. Dat is precies de oppervlakte die in het uitwerkingskader door de gemeente Arnhem als grens werd gesteld.
De totale oppervlakte van Meinerseiland bedraagt circa 80.000 vierkante meter. Ongeveer 1/8 van het terrein wordt dus bebouwd. Per saldo verdwijnt er op het terrein van de steenfabriek meer bebouwing dan ervoor in de plaats komt.
Het bestemmingsplan is helder: “Het landschap is dominant en zichtbaar vanuit de omgeving.”
Voor iedereen
Het realiseren van 20 procent culturele en maatschappelijke voorzieningen was een voorwaarde die de gemeente Arnhem in het uitwerkingskader stelde. Maar uit de plannen blijkt dat dit goed van pas komt. De projectontwikkelaar stelt dat zij wil voorkomen dat Meinerseiland een “exclusieve woonenclave” wordt. Het gebied is voor iedereen.
De publiek toegankelijke culturele en maatschappelijke gebouwen in het gebied zorgen daarvoor. Hoe die culturele functie ingevuld gaat worden, is op dit moment nog niet duidelijk. Maar te denken valt bijvoorbeeld aan een bezoekerscentrum zoals in Sonsbeek.
Om Meinerseiland heen komt een wandelpad dat eveneens toegankelijk is voor iedereen. Langs de oevers komen plekken waar gevist of gezwommen kan worden. Dwars over Meinerseiland komt bovendien een doorgaande fietsroute die doorloopt naar Schuytgraaf. Dit fietspad is ook de ontsluitingsweg voor de bewoners en wordt gebruikt door hulpdiensten en vuilniswagens.
Natuur
Ten tijde van het referendum werd door natuurorganisaties aangevoerd dat de duisternis in Meinerswijk een unieke kwaliteit is die verstoord wordt door de plannen in het gebied. In het bestemmingsplan wordt aan dit bezwaar tegemoet gekomen. Op Meinerseiland zal spaarzaam omgegaan worden met straatverlichting.
Ook op enkele andere vlakken worden maatregelen genomen om schade aan de natuur te voorkomen. Zo is in het bestemmingsplan vastgelegd dat er compensatiemaatregelen genomen moeten worden omdat het leefgebied van verschillende soorten dieren wordt aangetast.
De steenfabriek in Meinerswijk is leefgebied van vleermuizen en mussen. Daarom wordt een groot gedeelte van de gebouwen in de plannen geschikt gemaakt voor vleermuizen en huismussen.
De maatregelen moeten ervoor zorgen dat Meinerswijk in de toekomst zowel voor mens als dier een perfecte locatie is om te wonen.
Andere artikelen in deze serie:
Bang voor overstromingen? Niet in Stadsblokken-Meinerswijk
Ontwikkeling Stadsblokken-Meinerswijk: een terugblik op dertig jaar plannen maken
Hoeveel Rijnwater komt er maximaal met hoog water bij Arnhem langs?
